|
Жилье в проекта
— Оцените привлекательность городов ЮФО для вложений в жилую и коммерческую недвижимость?
— По жилой недвижимости наиболее привлекательным является Большой Сочи, потом — все остальное черноморское побережье, Ростов и Краснодар. По офисной недвижимости на первом месте стоят Ростов и Краснодар (мне трудно сказать, какой из городов лучше), а на втором — черноморское побережье, вернее, Сочи.
В торговой недвижимости тоже наиболее привлекательны Ростов и Краснодар. Сочи отстает: здесь настолько ярко выражена сезонность, что федеральные и иностранные инвесторы пока идут туда с опаской. Можно провести аналогию с гостиницами: средняя заполняемость гостиниц в Ростове и Краснодаре, по статистике, составляет 70–80% в год, в курортных отелях — 50-60%. То же самое и с торговой недвижимостью, где основным параметром является наполняемость, проходимость. На черноморском побережье этот показатель зависит от сезона.
— А Ставрополь не рассматриваете?
— Нет. Это город с отрицательным ростом населения. И у меня такое ощущение, что у региона перспективы весьма туманные. Там нет развития, рынок стагнирует.
— Но компания ведь строит там жилые комплексы?
— Когда мы входили в этот город в 2004 году, то все рынки (и Ростова, и Краснодара, и Ставрополя, и Сочи) находились в состоянии «низкого старта». Затем рынки большинства городов выросли в два-три раза, кроме ставропольского.
— Как продаются квартиры в жилом комплексе Olymp Towers в Ростове? Ведь это не слишком удачный район — рядом вокзал.
— Сейчас продано больше половины квартир в комплексе. Осталась меньшая, но лучшая часть. Это самые дорогие этажи с шикарным видом на Азовское море, где квартиры на 5% дороже.
При строительстве Olymp Towers мы расселили около 140 семей, это стоило нам порядка $10 миллионов (250 миллионов рублей).
— А на какой стадии проект жилого комплекса «Адмирал» в Краснодаре?
— На стадии проведения тендера по выбору генподрядчика. Уже получена практически вся разрешительная документация. Думаю, в течение ближайших недель выберем генподрядчика и где-то с декабря откроем продажи квартир. Ориентировочная стоимость квадратного метра на этапе «котлована» — в районе 40 тысяч рублей.
— В ближайшее время «СТ Групп Регион» планирует участвовать в каких-то аукционах на получение прав аренды земельных участков на юге?
— Мы ежемесячно рассматриваем около 100 предложений по всей стране. Могу сказать, что сейчас тщательно просчитываем технико-экономическое обоснование по 10 площадкам в Ростове, 6 — в Краснодаре, 20 — в Сочи, а в Ставрополе и Астрахани — ни одной.
— Сколько собственных средств «СТ Групп Регион» обычно использует при реализации проектов?
— До момента получения разрешения на строительство и подписания договора генподряда проект развивается на деньги девелопера. Как правило, это 20–30% от общей инвестиционной стоимости. Потом все зависит от конкретных ситуаций, но зачастую дальнейшее строительство идет на деньги дольщиков. Эти средства — самые дешевые на рынке, они дешевле, например, банковского кредита. Ведь когда берем кредит на строительство в банке, закладываем 12% годовых в стоимость проекта. При использовании денег дольщиков таких затрат не возникает.
Коммерческий поворот
— Ваша компания вначале специализировалась на строительстве жилья. Но затем начала заниматься коммерческой недвижимостью. С чем связан такой поворот?
— Это не поворот, а скорее диверсификация портфеля. Доход, получаемый от реализации жилищных проектов — это разовые, быстрые деньги. С офисами ситуация другая. Они строятся на собственные или привлеченные деньги, потом наполняются арендаторами, а вы получаете прибыль от арендных платежей. То есть это процесс перекладывания разовых доходов от реализации жилых проектов в менее быстрые, менее высокорентабельные, но более длительные проекты. Сейчас у нас стоит задача построить в каждом российском городе-миллионнике офисные свечки класса “А”, классом “В” мы принципиально не занимаемся.
— На форуме «Сочи-2007» представлен проект строительства офисного небоскреба во Владикавказе, инвестором которого выступит московский «Стройпрогресс». Не кажется ли идея рискованной?
— Рискованно строить не на Кавказе, а в маленьких городках. Думаю, такие проекты в меньшей степени имеют отношение к экономике. Это скорее имиджевый проект. Инвесторы никогда не получат от него экономического эффекта: во Владикавказе земля недорогая, и не имеет смысла «тянуться» ввысь, то есть делать большую этажность.
— Сочи, прежде считавшийся только курортом, постепенно меняет свой статус — превращается в бизнес-центр. Здесь проводят крупные форумы и выставки. Интересно инвестировать в офисную недвижимость города?
— Мне кажется, что сейчас Сочи находится на распутье. Потенциально он может повторить судьбу города Канны, который ежемесячно становятся площадкой для различных симпозиумов и форумов. Все зависит от грамотного PR, от готовности не только сочинских властей, но и местного бизнеса вкладывать деньги в обустройство бизнес-процесса. Но существует проблема специфического сочинского менталитета: местные люди не хотят работать в принципе, они считают себя составной частью города-курорта. Это отличие сочинцев от обитателей Канн и Монте-Карло. Поэтому пока перспективы развития рынка офисной недвижимости в городе кажутся мне несколько туманными.
— Сейчас в Сочи наплыв разных девелоперов. Ощущаете конкуренцию в борьбе за участки земли в городе?
— Реальной толкотни, как в центре Москвы, там пока нет: места в Сочи достаточно много. Главная проблема — это не потребительский спрос и не гигантское количество девелоперов, которые хотят заработать, а отсутствие дорог. Сочи — это дракон, который глотает собственный хвост. Если там поставить еще 15–20 жилых комплексов, город станет одной сплошной автомобильной пробкой. Поэтому, если не решить дорожно-транспортные проблемы, стройка прекратится сама собой.
— Назовите общую сумму инвестиций, которые в ближайшие годы «СТ Групп Регион» планирует вложить в южные проекты?
— В ближайшие 3–4 года в те проекты, которые точно будут завершены в Ростове, Краснодаре и на черноморском побережье, мы планируем вложить около $1 миллиарда (25 миллиардов рублей).
СПРАВКА «ЮР»
ОАО «СТ Групп Регион» основана в 2003 году, является региональным подразделением ЗАО «СТ Групп», подконтрольного Александру Чигиринскому. Ведет строительство жилой и коммерческой недвижимости в Новосибирске, Ростове-на-Дону, Ставрополе, Сочи, Краснодаре, Московской области и других регионах.
Сейчас «СТ Групп» проводит ребрендинг, с 1 ноября название компании — «Снегири». | 
