Экономика квадрата

Офис класса А — это, как правило, высотное здание. Оптимальная форма — квадрат по периметру. Это наилучшее расположение так называемого кора — ядра из лифта и мест общественного пользования (туалетов, кухонь на этажах, лобби внизу и т. п.). Вокруг него равномерно располагаются собственно офисы.

Квадрат с центральным кором обеспечивает наименьший коэффициент потерь квадратных метров под места общего пользования на каждом этаже.

Если в здании кабинетами занято 85% — это класс В, если 78-82% — это класс А. Если арендаторы не оплачивают больше 25% площадей, то это уже штаб-квартира, это слишком роскошно для коммерческой недвижимости, рассчитанной на извлечение максимальной прибыли от арендаторов.

Но форму здания диктует не только экономика, но и форма участка. В Новосибирске у «СТ Групп Регион», например, бизнес-центр овального сечения — он строится на 34 сотках участка трапециевидной формы. Не слишком оптимальное решение, но центры городов, как правило, изобилуют зажатыми участками, простор «Москва-Сити» — исключение. В Новосибирске, например, центр города простирается всего на 2-3 км между двумя основными улицами.

Высоту зданий определяют СНИПы. С начала 2000 г. идет вялотекущий процесс их замены техническими регламентами. Предполагается, что к 2010 г. вместо нескольких тысяч сниповских норм будет 20 или 30 техрегламентов.

Сейчас для строительства высоток существует два федеральных СНИПа: один для 50 м высоты (что соответствует примерно 15-16 этажам), другой — на 75 м (22-23 этажа). Если здание выше 75 м, девелопер автоматически уходит на федеральный уровень согласований.

Это достаточно сложный процесс. Но другого выхода нет. Например, в Новосибирске строить здание до 75 м — это существенно ухудшить экономику объекта и его внешний вид. Визуально маленькая толстая башня смотрелась в этом месте настолько уродливо, что «СТ групп регион» пошла на увеличение этажности и согласование проекта в Москве.

Сливочный вкус

Выдержит ли региональный центр несколько офисных башен? Если переборщить с вводом площадей, то арендные ставки пойдут вниз и увеличится окупаемость проекта. Но это не катастрофа для инвестора.

Отдельного подхода к какому-то городу исключительно как к площадке для офисного строительства не существует.

Есть определенный уровень рынка, который диктует баланс жилых и офисных площадей в планируемых проектах.

Если средняя цена 1 кв. м жилья в городе — $2000-2500, то и годовые ставки аренды по офисам не могут быть ниже $500-600 за 1 кв. м. Это такие города, как Екатеринбург, Пермь, Челябинск, Новосибирск, Красноярск, города Поволжья, Ростов-на-Дону, Краснодар.

Если цена 1 кв. м в районе $1000 (такое сейчас наблюдается в дотационных регионах, например в Ставрополе), там цена аренды — $250-300 за 1 кв. м в год.